Définition 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas :

• 23 000 € par an pour le propriétaire ;
• ou/et 50 % de ses revenus globaux par an.

Le statut LMNP n’est ni une loi ni un régime fiscal. En soi, il n’ouvre droit à aucun avantage fiscal ni réduction d’impôt. Il s’agit simplement du statut dont disposent les propriétaires bailleurs qui louent en meublé un logement ou une partie de ce logement, et dont les recettes tirées de cette location ne dépassent pas un certain seuil.

Là où le statut LMNP s’avère particulièrement avantageux, c’est dans sa fiscalité.

La Fiscalité du LMNP 

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif de défiscalisation immobilière, l’un des plus anciens et des plus accessibles de France (1949).

Cette activité permet de réduire considérablement ses impôts, grâce au mécanisme de l’amortissement.

D’un point de vue fiscal, mettre en location (ou en sous-location) un bien meublé est considéré comme une activité commerciale. Par conséquent, les loyers perçus sous le régime du LMNP sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, qui eux s’appliquent uniquement aux locations vides.

Partant de là, le bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Statut LMNP - Conditions d’obtention 

Les obligations liées au bailleur

L’investissement en LMNP commence pour le bailleur par s’enregistrer auprès du centre des impôts dont dépend le bien immobilier concerné. Pour cela, il doit remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i) et l’envoyer au Greffe du tribunal de Commerce. Ce formulaire LMNP est récupérable sur le site www.impot.gouv.fr ou auprès du service public.

C’est cette immatriculation qui lui permet d’obtenir son numéro de SIRET et de débuter son activité de loueur en meublé.

Attention : une fois le bien mis en location, vous avez 15 jours à compter de la date de la signature du bail pour déclarer votre statut LMNP.

Afin d’être éligible au statut LMNP, le bailleur ne doit pas déclarer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et veiller à ce que l’activité locative ne représente pas plus de 50 % de ses revenus globaux. Au-delà de ce montant, c’est le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) qui s’applique.

A savoir : lors de votre enregistrement auprès du Greffe du tribunal de Commerce, assurez-vous que vous n’êtes pas inscrit(e) au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

Le choix du régime d’imposition 

Le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre deux régimes d’imposition pour ses recettes locatives :

• le régime micro-BIC : applicable en déca de 70 000 € de recettes locatives annuelles, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur son revenu imposable. En contrepartie, le bailleur ne peut déduire aucune de ses charges.
• le régime réel : plus complexe sur le plan comptable, il permet de déduire les frais réellement investis dans le logement meublé (charges de copropriété, taxes foncières, frais de notaire, d’agence, prime d’assurance, travaux, etc.)

Comment choisir entre les deux ? 

Sous le statut LMNP, le régime réel s’avère souvent plus intéressant que le micro-BIC. En effet, si le régime micro-BIC est beaucoup plus simple d’utilisation, il ne permet ni de déduire les charges, ni les dépenses engagées dans le cadre de l’activité locative. Or, dans beaucoup de cas, il s’avère que le total de ces charges et dépenses dépasse souvent l'abattement forfaitaire de 50%.

Les obligations déclaratives

Les recettes tirées de la Location Meublée Non Professionnelle sont imposables, et doivent figurer sur la déclaration annuelle des revenus du bailleur. Selon le régime d’imposition choisi, les obligations comptables et déclaratives ne sont pas les mêmes.

• avec le régime micro-BIC

• un seul formulaire à remplir, le formulaire 2042 C PRO :
- si vous déclarez vos revenus sur papier, remplissez l’imprimé annexe Cerfa n° 11222*22.
- si vous déclarez en ligne, sur impots.gouv.fr, cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques.

• avec le régime réel

• remplir une déclaration de résultat sur le formulaire 2031 et ses annexes, les déclarations 2033-A à E. Envoyer ensuite le tout au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en ligne.

Le résultat final doit être reporté dans la déclaration de revenus 2042 C PRO

Les obligations liées au bien

• Il doit faire plus de 9 m²
• Il doit être meublé.

C’est LA condition sine qua none pour bénéficier du statut LMNP. Par meublé, on entend par uniquement être pourvu de meubles, mais devant répondre à des critères de décence, et équipé d’un minimum d’ameublement :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou un four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériels d’entretien ménager adaptés aux caractéristiques du logement

Que peut-on louer avec le statut LMNP ?

Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :

• les maisons et appartements meublés ;
• les résidences hôtelières, de tourisme ;
• les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
• les maisons de retraite ;
• les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, affaires).

A savoir : lors de votre enregistrement auprès du Greffe du tribunal de Commerce, assurez-vous que vous n’êtes pas inscrit(e) au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

Foire aux questions 

Comment obtenir le statut LMP  ?

Pour obtenir le régime fiscal de la location meublée professionnelle, vous devez d’abord être propriétaire de logements « meublés » au sens légal de la loi, c’est-à-dire dans les conditions réglementaires. Votre activité locative doit générer plus de 23 000 € de recettes annuelles, et excéder le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Concernant l’obtention du statut, vous devez notifier la création de votre activité au Centre de Formalités des Entreprises rattaché à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). La démarche est similaire à celle de l’immatriculation en tant que LMNP : remplir et envoyer le formulaire P0 I au Greffe du tribunal de Commerce. Vous recevrez ensuite un n° SIRET pour chaque logement loué en meublé.

Peut-on faire du LMNP dans l’ancien ?

Le statut LMNP s’applique aussi bien aux logements neufs qu’anciens, pourvu qu’ils soient meublés et fassent plus de 9 m² de surface habitable.

Peut-on obtenir le statut LMNP en louant un mobile-home  ?

Oui. Les mobiles-homes sont assimilés par l’administration fiscale à des locations meublées pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Si vous mettez un (ou plusieurs) mobiles-home en location et que vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an, ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux, vous pouvez alors bénéficier du statut LMNP.